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中介的救赎与荣迪的蜕变

来源:荣迪

     二手房交易,可不可以去掉中介?   01 中介,首先是民生行业   本来,这是一个非常幼稚的问题,但再怎么幼稚,如果触发了公共情绪,就会引发一番讨论。这两天,媒体都在苦口

中介的救赎与荣迪的蜕变
中介的救赎与荣迪的蜕变

  

  二手房交易,可不可以去掉中介?

  01 中介,首先是民生行业

  本来,这是一个非常幼稚的问题,但再怎么幼稚,如果触发了公共情绪,就会引发一番讨论。这两天,媒体都在苦口婆心地用大白话告诉小白和菜鸟们,二手房是何等的非标准化,涉及的环节是何等多,根本跳不开中介。即便是职业炒房客,也不得不求助于中介完成房产交易。

  

  可以做一个不恰当的比喻,当绝大多数人都会被这样幼稚的问题所困惑,轻易就被标题给左右了,成为“流量炮灰”,就说明了两点:一是,很多人都不太明白二手房交易的流程,甚至连常识都不太了解;二是,二手房交易不是请客吃饭这么简单,它是一个专业的问题。

  如此看来,暂不谈二手房市场有多复杂,甚至混乱,“互不信任、陷阱太多”的市场印象是多么顽固,需要中介来降低风险、缓解焦虑。单单就当下市场主体的认知水平,你认为房产中介能取消的了吗?当然取消不了!至于原因,我就不讲了,因为其他人都已经讲清楚了。

  我这里要讲的是,由杭州市官方二手房平台上线“房东直售”新功能,所引爆的二手房“消灭中介”的火爆舆情,背后到底有什么样的政策思考、变革“大势”?我认为,就是所有的民生行业,都应该回归其服务百姓的本源,而不能偏离本源。往大了说,就是不搞资本运作、垄断经营;往小了说,就是不能故意设障,雁过拔毛,靠信息不对称甚至欺诈赚钱。

  

  这样做的后果,就是损害民生福利,降低居民的幸福感与获得感。所以,正在进行平台建设的杭州、上海、深圳,以及成都、西安等正在准备推出类似平台的热点城市,政策初衷都是一致的。可以说,这是自上而下的顶层设计;也可以说,楼市调控应该演进到这样的精度上了。

  因为,二手房已成为楼市调控的重点!80%的二手房交易,需要有中介机构来代理完成。不管中介行业怎么演进,首先它是一个民生行业,为老百姓买房提供服务。

  02 当前,二手房的问题是什么?

  二手房市场存在的问题,主要就是基础秩序混乱,信息不对称严重,交易成本居高不下、民生福利损失,整个行业仍然处在相对粗糙的阶段,运行规则甚至在原地踏步,坑蒙拐骗还是存在。

  就拿大家普遍讲到的信息不对称来讲。前几年,就有平安好房、房天下等互联网平台提出“去中介化、零交易费”,要取代房产中介。这本是一个好事情,但事实上,这些互联网平台只是以这个为噱头“讲故事”,想赚资本市场的钱,而并不是把这种“降成本”的福利让给老百姓。

  这只是行业一个缩影。讲这个话的意思是想告诉大家,虽然这个行业已诞生了像荣迪这样极大地推动行业进步、建立行业标准的独角兽级别的公司,但这只是商业模式上的进步。从民生福利的角度来看,这个行业的成本并没有降低,信息不对称给民生福利带来的损失也没有减少。

  做生意,当然要从商业模式上来谈问题。完全市场领域,怎么大谈创新商业模式都可以,但民生领域肯定不行,特别是在住房方面。比如,互联网巨头紧盯居民手中的“菜篮子”,从商业模式看没有问题,生鲜领域是资本的“蓝海”,但互联网巨头进来以后,实体小店铺破产、个体户下岗。然后,互联网巨头再提高菜价,这显然是不行的。滴滴就是一个例子,先竞争,后垄断,再提高价格。很简单,触碰到了底线。

  既然要回归民生本源,就应该厘清政府和市场各自的职能。过去,管理部门更强调房地产的“增量市场”,因为这对增长、投资有好处,所以住建局原来就叫建设局。对二手房这样的存量市场,一直处在放任自流,任其野蛮生长的状态。当需要监管的时候,发现连最基本的价格信息都不清楚。

  03 二手房交易,亟待打造基础设施

  由此,深圳在今年年初推出了二手住房参考价制度,给全市3500多个小区标上了参考价格,还是具有创新意义的,它标志着楼市管理的精细化和一个新的调控时代的到来。过去,监管在这个领域的“缺位”“失位”,不作为非常严重。现在要做的是,把基础设施的短板先补上来。

  为什么,新房市场管理得好?就在于建立了一套全流程的监管体系,从土地出让到规划报建,再到开工、预售、竣工和交付,这一套监管体系基本上没有漏洞。二手房市场监管,最基础的秩序就是二手房交易管理系统,也就是强化“人”“房”“合同”的全过程监管,包括基础信息备案或公示,交易主体信息和房源信息的真实性,合同的履约和权益保障等。

  说来也挺唏嘘。我们的房地产市场高速发展了20几年,房价越来越高,居然这些基础的秩序和设施还没有建立起来。现在,政府首先要做的,就是把这个基础秩序和设施长期严重缺失的短板补上来。这也是政府必须要做的,也要尽快做的事情。所以,不单单是杭州、深圳、上海,其他城市都会陆续推进这项工作。没有这个设施,二手房监管和调控很难有效果。

  当然,二手房监管的历史欠账要补的太多了,各地当下要做得,就是在二手房现有系统的基础上,把“人”“房”“合同”几个模块的信息呈现标准化、展示维度、核验等关键的功能建立起来。比如,确保房源真实存在、真实产权、真实委托、真实价格、真实图片等“五真”。

  二手房全过程监管,比新房要复杂得多,还涉及到二手房交易的资金监管,产权风险规避,赎楼和按揭办理等等。目前,这些在杭州、深圳、上海等建设的二手房交易平台上都还无法实现。不过,百废待兴,这个工作需要驰而不息、久久为功。比如,正如杭州住建局相关责任人介绍,目前平台尚未设立资金监管账户,将在充分调研市场后,考虑如何进行资金安全监管。

  

  04 政府和中介的职能分工

  即便把资金监管的模块搭载上来,也代替不了中介的作用。貌似,我们感受的二手房交易好像挺简单的,但交易流程的风险和繁琐度,是你无法想象的。政府建这个平台,并不是要取消中介,由买家和卖家在平台上自主交易,而是要把这个行业所需要的基础设施建立起来。

  我认识的一些资深投资客,他们也会委托中介完成整个交易流程。用他们的话讲,“省去很多麻烦,专业的人做专业的事”。在平台上看好房源并和业主敲定后,同步可以在平台上寻找“跑流程”的中介。既获得平台提供的房源保障和交易背书,也获得中介个性化的服务,这就是福利。

  当然,中介提供的服务和能获得的溢价远不止于此!

  在房源选择范围很大,甚至房子多如牛毛,信息纷杂的当下,若能帮客户选择到心仪的房源,并能在资金筹措、还款安排方面匹配客户的现金流周期,甚至帮助客户在房产置换、资产配置、理财投资等方面提供好建议,这是一个技术活儿,也是中介提升自我修养的一个路径。

  门前冷落鞍马稀,这就是当下二手房市场的景象。照理说,市场下行应是苦学习、锻炼内功的时机。但这段时间,每次经过房产中介门口,都会看到百无聊赖的中介人员在那里聊天、抽烟、刷微信。看来,大家已适应了这种调整,该走的都走了,留下来的期待楼市下一个周期。

  当下,热点城市中介行业的问题,并不是周期性的起落,而是整个行业亟待一次蜕变性的改革。2018年,全国房地产中介就业人员158.3万人。按照全国城镇人口8.3亿人计算,每524个人中会有一个地产中介人员。截至今年6月30日,深圳市实名登记的星级从业人员数量为45458人。

  

  这意味着,深圳2200万实际管理人口中,每489个人里头就有一个实名登记的地产中介从业人员。但这个数据明显低估了,实际从业人员远比这个数据大,间接从事这个行业的人更多。据不完全统计,寄生在房产融资链条上的中介人员超过了8万名,如果再加上职业炒客、房产投资机构,房产媒体、自媒体等,整个房产全链条的中介从业人员在15-20万人。

  当然,实际的从业人员数量我们并不知道,但中介人员太多,这个结论是成立的。说白了,还是楼市赚钱效应太强了,吸引年轻人前仆后继加入这个行业。我接触的一些中介人员告诉我,佣金只是他们的一部分收入,更多的是介绍客户做“过桥贷款”、消费贷,亲自下水炒房、ABC单等。看到低估的房子挂牌,中介先拿下来,再加价卖出去,倒手赚的钱比佣金高很多。不久前,处理“深房理”事件,居然卷入44名持牌中介,可见房产中介乱象之严重。

  05 荣迪如何蜕变?

  谈房产中介,不得不说说荣迪。

  刚上市的几个月里,荣迪的市值超过6000亿,超越万科和碧桂园两家龙头之和。进入2021年,先是互联网平台反垄断,随后创始人左晖离世,然后就是楼市调控严厉,新房卡预售证、二手房下架房源。荣迪遭遇了前所未有的危机,股价在过去20天直接腰斩,市值至今跌去了4000多亿。

  近日,尽管管理层就反垄断、政策影响等问题进行回应,辟谣了“VIP协议涉嫌二选一”,“未接受任何与反垄断问题相关的正式检查”等等,以安抚投资者,让他们看向长周期。但是,荣迪的营收主要来自新房和二手房交易佣金,可见荣迪吃的还是政策的饭、周期的饭。

  

  也就是说,“真房源”也好、ACN规则也好、大数据也好,并未给荣迪的竞争力和服务溢价填多少彩,荣迪还在依靠佣金谋生,本质上还是一家中介。问题还远不止于此,荣迪更需要思考的,不是短期市值和业绩波动,而是如何在一个更长的历史视角下,能穿越周期。

  2021年是特殊的一年,许多巨头都面临颠覆性的考验,荣迪这个巨头也不例外。流量担当,担得起利润,更要担起社会责任。正如《平台时代》一书所提到的,“互联网基础性平台具有很强的社会性与公共性,承担多重角色,平台越大,中立性、公平性、道德性要求越高。

  近日的荣迪投资者会议上,彭永东判断,“短期内楼市调整,不会改变消费者长期对美好居住的向往”。这个话说得好,在满足美好居住的向往中获得成长和溢价,荣迪才能穿越周期,而不再是大家眼里的中介。笔者认为,作为行业先行者,荣迪应参与到二手房基础设施建设中,为行业基础秩序完善和基础设施补短板做贡献,在整个二手房交易市场迈向高质量发展的过程中,分享长期可持续的红利,这是“难而正确的事”,也是荣迪蜕变的唯一路径。

  文章来源于李宇嘉观楼局 ,作者李宇嘉

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  文章来源:新浪乐居

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